《時報周刊》全台房價跌 宜蘭逆勢狂漲4成

全台房價跌 宜蘭逆勢狂漲4成。(時周提供)

房地合一稅通過後全台房價開始鬆動，宜蘭縣卻一支獨秀，房價幾乎全面向上走揚，新成屋相較去年漲了12%，電梯大樓漲幅更高達40%。專家認為，台北宜蘭一日生活圈成形，加上宜蘭不在央行信用管制區內，都是當地買氣穩定主因，且多數新建案也能順利消化，是目前全台體質相對健康的地方。

雪山隧道於2006年正式通車，讓宜蘭到台北交通時間縮短為40分鐘，幾乎和雙北捷運通勤時間相同，但宜蘭房價卻只有雙北一半，甚至更低，一度讓雙北購屋族到宜蘭尋找價格友善的物件，也颳起「北客東移」旋風。

這股旋風除了吸引台北客前往置產，也讓不少遊子返鄉購屋，當地房市於是起漲。全國不動產企研室主任張瀞勻表示，其實漲勢自雪隧通車後就沒有停過，特別是高速公路沿線的頭城、宜蘭、礁溪、羅東4大城。

根據《住展》雜誌統計，宜蘭今年第2季平均房價為每坪22.3萬元，比去年同期漲了12.6%，是這2年來單季最大漲幅。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，宜蘭各行政區的房價都在向上攀升，且量能都沒有失控。以今年為例，全縣總共有44個新推案，總銷140億元，相較其他地區一個建案動輒就數十億，宜蘭房市體質相對健康，新建案往往都能順利消化。

此外，宜蘭房價上漲的另一個原因，來自「農舍法規」的懸而未決。何世昌說，今年以來宜蘭嚴格取締農舍，資金反而轉入合法建築用地，促使建地價格走漲，進而拉高新成屋、預售屋價格。

宜蘭4大城全面喊漲

至於宜蘭各行政區的房價走勢差異部分，何世昌則指出，44個新推案中宜蘭市就占了15個，是全縣之冠，因為宜蘭市人口全縣最多，居住機能也最完整，住宅需求相對較高，因此推案量總是全縣最多。

張瀞勻也認為，宜蘭市是縣政、文教區，所以成為當地人和遊子返鄉時的購屋首選，而羅東鎮則因為羅東夜市遠近馳名，吸引大量觀光客的同時，商業氣息較為濃厚，商用不動產比例高。至於礁溪及頭城，則是外來客投資、置產的首選區塊。

何世昌說：「礁溪與頭城是宜蘭房價上漲的核心，其中又以高價溫泉宅帶動周邊行情為主，原本1字頭的房價，在礁溪開價已飆升到每坪40到60萬後，而鄰近的頭城也默默跟進到每坪30萬的行情。」

以礁溪為例，由於該處是雪隧進入宜蘭縣的第一站，加上有天然溫泉資源，小坪數的「溫泉宅」產品頗受買家青睞，因此成為北客置產投資的熱門區域，開價也不斷飆高。

至於礁溪的一般電梯大樓，雖然沒有溫泉宅的高價行情，但今年平均單價也逼近3字頭，來到27.4萬元，較去年漲幅3成，平均交易量甚至比去年高出近一倍。

外地客偏愛電梯大樓

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，宜蘭房價基期低，即使價格不斷創新高，但行情依舊比北部其他縣市便宜。因此近幾年來，宜蘭房市的買家有8成都是外地客，其中又以台北人居多。

「對台北人來說，每坪花20多萬就能在宜蘭輕鬆成家，吸引力真的很大。」他認為，由於宜蘭房市動能來自外地客，而這些北部置產客，又偏好熟悉度高的電梯大樓，導致電梯大樓物件量價俱漲，單價突破2字頭，漲幅達4成。

相較電梯大樓，宜蘭當地人較喜愛的透天厝，交易就不這麼熱絡。

何世昌指出，宜蘭市中心的透天厝因為單價已被拉高，當地人根本買不起，宜蘭人只好從市中心撤退，到周圍尋找低總價透天厝，例如其他行政區總價低於800萬的物件，或礁溪與羅東郊區1000萬以下的透天厝。

然而，在房地合一稅通過，投資客逐漸退場，雙北房價開始回歸基本面之下，為何宜蘭房市仍舊一片漲聲，不受影響？

張瀞勻分析，到宜蘭置產的外來族群，大部分都是買第二棟房子，購屋目的偏向休閒、度假取向，該族群普遍較富裕、手邊有閒錢，因此出手買宜蘭房產較不受景氣影響，這就是宜蘭能在全省跌聲一片的狀況下，房價維持不墜的原因。

頭城單價破3字頭

此外，有巢氏副總經理劉炳耀認為，目前宜蘭的房價確實「漲到頂了」，在農舍法規告一段落後，已經沒有題材可以炒。但外來置產族最集中的礁溪，由於溫泉宅這類物件有支撐點及剛性需求，即便房價下修，幅度也不會太大。

「沒有新題材可以炒，部分剛性需求薄弱的地區，以後都會很慘。」

他直言，宜蘭、羅東較受當地人與外地客青睞，而礁溪外地客居多，產品對味了，行情都不會下修到哪去。但如果離開這些區域，像頭城烏石港等新開發區，剛性需求就不大，無論投資或自住客都得更加小心。

據了解，今年烏石港重劃區已有建案開出3字頭高價，以新建案「世界灣」為例，單月就簽約5成，每坪價格落在35萬元，烏石港商業區土地每坪成交也達40萬元以上，目前已是賣方市場，土地取得不易。

劉炳耀呼籲，烏石港極有可能是下一個桃園青埔或是淡海新市鎮，置產或自住還是要多加考慮。

宜蘭發展不如預期　（楊士陞 宜蘭員山人）

我覺得房價便宜是宜蘭人買房的主因。對宜蘭人來說，住市中心或郊區其實沒太大區別。

因為目前留在宜蘭的多屬爺爺奶奶這一輩，父母輩多在外縣市工作，小孩長大幾乎也到外縣市念書，而且宜蘭人主要交通工具是機車或汽車，不一定要住在市區。

我認為，雖然發展觀光是好事，但看來好像沒有想像中那麼好，因為出了百貨公司、夜市，其他地方生活機能並沒有像房價急起直漲，只有回不來的房價是真的。

塞車加高房價 好苦　（張絜雯　羅東鎮人）

雪隧通車後，假日根本不要想出門，因為永遠都是塞車、塞車還是塞車，且物價受到外來客的幾句「好便宜」，就開始胡亂飆高，常常讓我們覺得這邊物價跟台北是一樣的。

至於房價，其實在雪隧通車前就已經很高，更不用說近年陸資湧入，只能眼睜睜看礁溪房價飆到每坪60萬，這叫我們怎麼不擔心以後買不到房子住呢？

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