撰文 / 李建興；出處 / 今周刊856期(2013/05/16)
關鍵字： 今周焦點
自辦市地重劃雖能解決公辦案開發緩慢的沉痾，但由於利益誘人，往往發生不少紛爭，甚至出現弊端。在「開發」的天平兩邊，「公益」與「私利」如何取得平衡，是內政部應認真思考的課題。
對於都市發展來說，市地重劃可謂區域繁榮的一帖特效藥。一方面，政府可藉由土地更新，完成道路、公園、停車場、地下管線（電力、電信、自來水）等建設美化市容，又能增加稅收；同時，因地籍重新整理，亦可減少土地界限糾紛，消除畸零地，有利於土地管理。
至於地主和建商，除了享受稅負優惠，還可坐收地價上漲之利；連看似事不關己的老百姓，也會因為公設更完備、街廓更整齊，而讓住居品質及房產價值提升。「在政府、地主及民眾三贏的龐大誘因下，難怪各地方對於市地重劃莫不趨之若鶩。」永慶建設總經理葉凌棋說。
近年，由於政府人力有限，導致公辦重劃的土地開發速度較慢，容易生變，以台中市七期到十二期的重劃案來說，一千四百多公頃土地總共花十七年才辦了八百多公頃，因此後來才鼓勵民間自辦；漸漸地，自辦成為市地重劃的主流管道。
爭議一 ：
眾意難平 效率不如預期
拿宜蘭縣來說，雪山隧道通車後，礁溪因擁有溫泉資源，加上交通便利，掀起一股自辦重劃熱。自二○○二年的玉石自辦市地重劃後，連附近的礁溪東北隅健康休閒專用區，在○四年也放棄公辦而改採自辦市地重劃。
然而自辦重劃這帖看似繁榮區域的萬靈丹，在運作過程卻弊端叢生，讓政策美意蒙上陰影。
「雖然自辦重劃的美意，是為解決公辦效率不彰的問題，但因為土地重劃後，利益龐大，使得這期間衍生出許多擺不平的麻煩事。」網路地產王總經理陳韻如表示。
例如新北市土城重劃案，早於二○○○年就由公辦改為自辦，○四年卻爆發籌備會涉嫌偽造同意書弊案，官司纏訟多年後，○七年解散自辦市地重劃籌備會，去年再改回公辦，等於足足延宕了十二年又繞回原點。而○五年由公辦改自辦的新莊塭仔圳重劃區也由於地主利益「喬」不定，去年再改回公辦。
市地重劃一項主要的利益來源，在於扣除公共設施用地後剩餘的「抵費地處分收入」。
爭議4 ：
利益不均 由少數人掌握
若採公辦，處分利益可以回饋到公共建設與經營維護，但自辦就歸屬土地開發公司利益所得。至於握有大筆重劃鍍金後土地的重劃公司或建商，往往會進行養地，挑時機再來開發，坐享增值利益。「因此，常爆發熟知開發時程及內情的財團，運用資訊不對等的優勢，提前進場卡位，謀取暴利。」一位熟知重劃案的地產界人士表示。
公辦重劃，政府會將抵費地或配回給地主後的餘地公開標售，再拿結餘款來建設地方。例如台中市七期重劃區就是公開標售結餘款可觀，市府才有財力在七期興建市政大樓、議會大樓、國家音樂廳及戶外劇場等。
相較之下，自辦重劃因以土地開發公司利益為優先考量，故投入公共建設的程度可能較差，且開發過程常發生「利益糾葛之暴力威脅糾紛」及「古蹟與生態破壞」等新聞事件。
拿礁溪地區近年辦理的「別墅區三」、「東北隅健康休閒專用區」等自辦案來說，就爆出道路與公共設施品質不佳、尚無自來水、重劃分配爭議等問題。
另外，由於抵費地處分利益歸於重劃公司，地方政府依法僅能向土地開發公司收取重劃工程費用五％的管理維護基金，作為區內公共設施後續管理維護之用。如此一來，重劃區公共建設就須動用政府預算，造成預算排擠現象，而巨大利益卻由少數財團坐享，不符合社會正義。
正因利潤誘人，在土地整合階段即出現許多光怪陸離手段。位於新北市土城區的明德自辦重劃案，就曾傳出疑有幕後集團找人頭充當地主，目的是為了取得過半優勢。
經檢調蒐證，發現重劃土地的地主約六百人，但後來計畫書送到縣府，人數竟超過千人。其中員和段一筆土地面積僅有五十七平方公尺，地主高達四二三人，主導者疑以每人三千元找人頭簽訂買賣契約當地主。甚至也曾有地主為爭取更多補償金，故意在土地上加蓋地上物。
爭議三
民間私契 公權力難介入
自辦與公辦另有一最大差別，就是相對於公辦須以公共利益為前提，自辦追求的則是土地利潤的最大化。因此，一旦發生虧損，公辦案須尋求財源彌補，對於參與開發的地主較有保障；而過程中若有爭議、弊端，地主也可透過訴願、請願、檢舉或行政訴訟等管道進行救濟。
至於自辦案，如果地主持有的土地面積比較小，會轉而與重劃公司簽訂合建契約，等重劃案完成後再分回房屋，期間萬一重劃公司倒閉，因為雙方簽訂的條件屬於私契，公權力較難介入。
總之，自辦案雖能解決公辦案的部分沉痾，但礙於民間土地開發利益與執行過程紛爭，常遭圖利私人的質疑。如何在「開發」的天平兩端取得平衡，是內政部應認真思考的課題。
公益、私利喬不攏 衍生三大爭議
撰文 / 李建興；出處 / 今周刊856期(2013/05/16)
關鍵字： 今周焦點
自辦市地重劃雖能解決公辦案開發緩慢的沉痾，但由於利益誘人，往往發生不少紛爭，甚至出現弊端。在「開發」的天平兩邊，「公益」與「私利」如何取得平衡，是內政部應認真思考的課題。
對於都市發展來說，市地重劃可謂區域繁榮的一帖特效藥。一方面，政府可藉由土地更新，完成道路、公園、停車場、地下管線（電力、電信、自來水）等建設美化市容，又能增加稅收；同時，因地籍重新整理，亦可減少土地界限糾紛，消除畸零地，有利於土地管理。
至於地主和建商，除了享受稅負優惠，還可坐收地價上漲之利；連看似事不關己的老百姓，也會因為公設更完備、街廓更整齊，而讓住居品質及房產價值提升。「在政府、地主及民眾三贏的龐大誘因下，難怪各地方對於市地重劃莫不趨之若鶩。」永慶建設總經理葉凌棋說。
近年，由於政府人力有限，導致公辦重劃的土地開發速度較慢，容易生變，以台中市七期到十二期的重劃案來說，一千四百多公頃土地總共花十七年才辦了八百多公頃，因此後來才鼓勵民間自辦；漸漸地，自辦成為市地重劃的主流管道。
爭議一
眾意難平 效率不如預期
拿宜蘭縣來說，雪山隧道通車後，礁溪因擁有溫泉資源，加上交通便利，掀起一股自辦重劃熱。自二○○二年的玉石自辦市地重劃後，連附近的礁溪東北隅健康休閒專用區，在○四年也放棄公辦而改採自辦市地重劃。
然而自辦重劃這帖看似繁榮區域的萬靈丹，在運作過程卻弊端叢生，讓政策美意蒙上陰影。
「雖然自辦重劃的美意，是為解決公辦效率不彰的問題，但因為土地重劃後，利益龐大，使得這期間衍生出許多擺不平的麻煩事。」網路地產王總經理陳韻如表示。
例如新北市土城重劃案，早於二○○○年就由公辦改為自辦，○四年卻爆發籌備會涉嫌偽造同意書弊案，官司纏訟多年後，○七年解散自辦市地重劃籌備會，去年再改回公辦，等於足足延宕了十二年又繞回原點。而○五年由公辦改自辦的新莊塭仔圳重劃區也由於地主利益「喬」不定，去年再改回公辦。
市地重劃一項主要的利益來源，在於扣除公共設施用地後剩餘的「抵費地處分收入」。
爭議二
利益不均 由少數人掌握
若採公辦，處分利益可以回饋到公共建設與經營維護，但自辦就歸屬土地開發公司利益所得。至於握有大筆重劃鍍金後土地的重劃公司或建商，往往會進行養地，挑時機再來開發，坐享增值利益。「因此，常爆發熟知開發時程及內情的財團，運用資訊不對等的優勢，提前進場卡位，謀取暴利。」一位熟知重劃案的地產界人士表示。
公辦重劃，政府會將抵費地或配回給地主後的餘地公開標售，再拿結餘款來建設地方。例如台中市七期重劃區就是公開標售結餘款可觀，市府才有財力在七期興建市政大樓、議會大樓、國家音樂廳及戶外劇場等。
相較之下，自辦重劃因以土地開發公司利益為優先考量，故投入公共建設的程度可能較差，且開發過程常發生「利益糾葛之暴力威脅糾紛」及「古蹟與生態破壞」等新聞事件。
拿礁溪地區近年辦理的「別墅區三」、「東北隅健康休閒專用區」等自辦案來說，就爆出道路與公共設施品質不佳、尚無自來水、重劃分配爭議等問題。
另外，由於抵費地處分利益歸於重劃公司，地方政府依法僅能向土地開發公司收取重劃工程費用五％的管理維護基金，作為區內公共設施後續管理維護之用。如此一來，重劃區公共建設就須動用政府預算，造成預算排擠現象，而巨大利益卻由少數財團坐享，不符合社會正義。
正因利潤誘人，在土地整合階段即出現許多光怪陸離手段。位於新北市土城區的明德自辦重劃案，就曾傳出疑有幕後集團找人頭充當地主，目的是為了取得過半優勢。
經檢調蒐證，發現重劃土地的地主約六百人，但後來計畫書送到縣府，人數竟超過千人。其中員和段一筆土地面積僅有五十七平方公尺，地主高達四二三人，主導者疑以每人三千元找人頭簽訂買賣契約當地主。甚至也曾有地主為爭取更多補償金，故意在土地上加蓋地上物。
爭議三
民間私契 公權力難介入
自辦與公辦另有一最大差別，就是相對於公辦須以公共利益為前提，自辦追求的則是土地利潤的最大化。因此，一旦發生虧損，公辦案須尋求財源彌補，對於參與開發的地主較有保障；而過程中若有爭議、弊端，地主也可透過訴願、請願、檢舉或行政訴訟等管道進行救濟。
至於自辦案，如果地主持有的土地面積比較小，會轉而與重劃公司簽訂合建契約，等重劃案完成後再分回房屋，期間萬一重劃公司倒閉，因為雙方簽訂的條件屬於私契，公權力較難介入。
總之，自辦案雖能解決公辦案的部分沉痾，但礙於民間土地開發利益與執行過程紛爭，常遭圖利私人的質疑。如何在「開發」的天平兩端取得平衡，是內政部應認真思考的課題。
閱讀筆記 (6)
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