Vadim 雜記本

農地管理獻策 農舍興建應總量管制

近來宜蘭縣因農舍興建量暴增，部分地區去年農地交易量更占整體土地交易量65%至80%，促使宜蘭縣政府宣布將在4月嚴審農地興建農舍條件，引起全國關注。

事實上，國內自民國89年由農地農有政策改為農地農用，開放非農民取得農地後，有關農地非實際農用的問題不絕於耳。尤其允許農地得興建農舍，又開放偏遠地區農舍得作為民宿後，農地的糧食生產功能遭蠶食，逐漸轉變為農舍豪宅化、民宿化的生活休憩功能，並危及農業地景及土地涵養的生態功能。

農地價值儘管由早期生產用地之低價性，逐漸轉變為消費用地之高價性，但「三生」多功能農業政策競合間，卻出現衝突性問題，導致著重生產者及地景維護者的不滿。為此，政府應有效管理農地政策如下：

一、進行農舍及民宿總量管制：國內糧食自足率僅33.5%，遠低於日韓的50%及39%。農舍價值非來自農舍本身，而在可享受農地地景的外部性價值。農舍過度密集，除影響農地主要的生產功能，地景生態的附加價值也會流失，導致農地住宅區化。政府應採取農地興建農舍及民宿的總量管制，使農地多功能使用不致過猶不及。

二、積極管理農地農用政策：農地非不得興建農舍，但引發的廢水、交通等外部性成本，現行並非完全內部化。建議改以開發許可方式，包含訂定開發回饋金，前揭外部性成本內部化，以維有效管理措施。

三、推動財產權限縮：農舍存在立基於農民農用，若農地僅在興建農舍前積極規範農民資格，但取得農舍後的移轉或對農地未作農用，顯非立法目的。政府應規範興建農舍者日並加強稽核，此外應規範農舍移轉及取得者資格，並應對非確實作為農用者應限期移轉，以確保農地農用政策。

四、農地相關免稅政策的檢討：不動產稅賦因避免影響不動產市場的投資行為，但現行農地多為免稅態樣，其用意原係補貼農地作為生產用地的可能損失。但農地用途若早已轉變為消費用地，並產生投資農地誘因，是否有必要維持免稅，應予以檢討。